相続空き家の3000万円特別控除｜条件と手続き【2026年】

相続した空き家を売却して譲渡益が出る場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」を使える可能性があります。2026年時点では、適用対象となる譲渡の期限は2027年12月31日です。

売却特例を検討する前に、空き家を相続した後の手続きで登記・管理・売却までの順序を確認しておきましょう。

名称に「空き家」とありますが、相続した空き家ならすべて対象になる制度ではありません。建築時期、被相続人の居住状況、相続後の利用、売却期限、譲渡価額、耐震改修・解体など多くの条件があります。売買契約を結ぶ前に税務署、税理士、大田区の確認書窓口へ相談してください。

目次

空き家の3000万円特別控除とは

この特例は、被相続人が一人で住んでいた一定の古い家屋と敷地を相続した人が、耐震性を確保して売る、または家屋を取り壊して敷地を売るなどの要件を満たした場合に、譲渡所得から最高3,000万円を控除する制度です。

控除されるのは売却代金ではなく、譲渡所得です。譲渡所得は、原則として売却代金から取得費と譲渡費用などを差し引いて計算します。譲渡益が1,000万円なら控除対象も1,000万円までで、残りの控除枠が現金で受け取れるわけではありません。

項目	内容
対象	相続・遺贈で取得した一定の被相続人居住用家屋または敷地等
控除額	譲渡所得から最高3,000万円。一定の場合は最高2,000万円
制度の適用期限	2027年12月31日までの譲渡
手続き	市区町村の確認書などを添えて確定申告

• 国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

特例を使うための主な要件

適用要件は相互に関係します。次の概要だけで自己判断せず、国税庁の最新チェック表と個別事情を照合してください。

被相続人・家屋・相続の要件

• 相続開始直前に被相続人の居住用だった家屋である
• 相続開始直前に原則として被相続人以外の居住者がいなかった
• 1981年5月31日以前に建築された家屋である
• 区分所有建物登記がされている建物ではない
• 家屋とその敷地等を相続または遺贈で取得している
• 相続後から譲渡まで事業、貸付け、居住に使われていない

被相続人が要介護認定等を受けて老人ホームなどへ入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象になり得ます。入所直前まで居住していたこと、家屋がその後に事業・貸付け・他人の居住に使われていないことなどを確認します。

売却時期・価格・相手方の要件

• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る
• かつ、制度の適用期限である2027年12月31日までに売る
• 売却代金が1億円以下である
• 配偶者、直系血族、生計を一にする親族など特別な関係の人へ売っていない
• 同じ被相続人居住用家屋等について重複する譲渡も含め要件を満たす

1億円の判定は、一度の契約金額だけを見ればよいとは限りません。相続人が分割して売る場合や複数回に分ける場合も合計額の確認が必要です。

耐震改修・解体の期限

家屋を残して売る場合は、譲渡時に現行の耐震基準へ適合していることが原則です。耐震性を満たさない家屋は、売却前に耐震改修するか、取り壊して敷地を売る方法が基本でした。

2024年1月1日以後の譲渡では、売買契約に基づき、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを行った場合も対象になり得るよう拡充されました。

• 買主が期限までに工事を完了しなければ適用できないおそれがあります
• 契約書に工事内容、期限、証明書類、協力義務を明確にします
• 申告期限までに必要書類を取得できる工程を組みます
• 区の確認書だけで税の適用が確定するわけではありません

売主が買主の工事を直接支配できないため、契約条件と進捗確認が重要です。特例を前提に価格や手取りを決める場合は、契約前に税理士と宅地建物取引士へ条項を確認してください。

• 国土交通省「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」

相続人が3人以上の場合は上限2000万円

2024年1月1日以後の譲渡で、被相続人居住用家屋と敷地等を取得した相続人の数が3人以上の場合、各相続人の特別控除額の上限は2,000万円です。「売却した人が2人だから3,000万円」と単純には判断できず、対象財産を取得した相続人の数を確認します。

共有持分、家屋と土地を別々の相続人が取得した場合、複数回の譲渡などでは適用関係が複雑になります。遺産分割を決める前に、誰が何を取得し、誰が売却し、各人がどの特例を使えるかを試算してください。

売却前に確認する10項目

1. 被相続人の死亡日と相続開始日
2. 被相続人の死亡直前または施設入所前の住所・居住状況
3. 同居人の有無
4. 建築年月日と区分所有建物でないこと
5. 家屋と土地を取得した相続人
6. 相続後の居住・賃貸・事業利用の有無
7. 売却期限と2027年末の制度期限
8. 売却価額と関連する譲渡の合計
9. 耐震改修・解体の実施者と完了期限
10. 確認書、登記事項証明書、契約書など申告書類

水道、電気、ガスの使用中止日、現況空き家であることを示す広告、施設入所関係書類などが必要になる場合があります。後から取得できない資料もあるため、家財整理や解体の前に保存します。

相続から売却までの全体像は、今後作成する相続記事で詳しく整理します。売却方法を先に比較する場合は大田区の空き家直接買取と大田区の不動産売却会社をご覧ください。

大田区で確認書を申請する流れ

大田区内の対象家屋について特例を申告するには、大田区が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」を確定申告書へ添付します。確認書は特例要件のうち区が確認できる事項を証明する書類であり、交付されたことだけで税務署の適用判断が確定するわけではありません。

1. 売却方法に合う申請様式と必要書類を大田区公式ページで確認
2. 相続人ごとに申請書類を準備
3. 建築調整課へ提出
4. 不備照会へ対応し、確認完了を待つ
5. 確認書を受け取り、確定申告書類と一緒に保管

大田区は確認に2週間程度かかると案内しています。書類の不備や追加確認で長くなる可能性があるため、確定申告期限の直前ではなく、売却後早めに申請してください。共有名義の場合は相続人ごとに申請が必要です。

• 大田区「被相続人居住用家屋等確認書の交付について」

確定申告と必要書類

特例は自動適用ではなく、売却した年分の確定申告が必要です。一般に、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書、売買契約書の写し、被相続人居住用家屋等確認書、耐震基準適合証明書または取壊しを確認できる書類などを準備します。売却方法や工事時期により必要書類は異なります。

申告前に、取得費を示す購入契約書、仲介手数料、測量費、解体費などの証拠も整理します。取得費が不明な場合の扱いで税額が大きく変わることがあるため、被相続人の古い契約書や通帳を探してください。

使えないケースと他の特例

• 1981年6月1日以後に建築された家屋
• 相続開始直前に被相続人以外も居住していた
• 相続後に賃貸、事業、居住へ使った
• 期限を過ぎて売却した
• 譲渡価額の要件を超えた
• 耐震改修・解体と証明が期限に間に合わない
• 特別な関係にある人へ売却した

空き家特例を使えない場合でも、相続税の取得費加算、通常の取得費・譲渡費用、他の譲渡特例を検討できることがあります。ただし、空き家特例と取得費加算は同じ譲渡で併用できないため、どちらが有利か比較が必要です。

固定資産税や売却時の他の税金は空き家の固定資産税・税金で整理しています。

空き家特例でよくある質問

相続した空き家なら必ず3000万円控除できますか？

いいえ。建築時期、被相続人の居住・同居状況、相続後の利用、売却期限・価額、耐震改修・解体など全要件を満たし、確定申告する必要があります。

買主が売却後に解体しても特例を使えますか？

2024年以後の譲渡では、売買契約に基づき買主が譲渡年の翌年2月15日までに解体するなどの要件を満たせば対象になり得ます。契約前に税務署・税理士へ確認してください。

相続人が3人いると控除額はいくらですか？

2024年以後の譲渡で、対象家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、各相続人の控除上限は2,000万円です。取得者数と持分を確認してください。

大田区の確認書があれば必ず特例を使えますか？

いいえ。確認書は区が確認できる事項を証明する書類です。特例の最終的な適用可否は、他の要件と提出書類を含め税務署が判断します。

まとめ

相続空き家の3,000万円特別控除は、税負担を大きく抑えられる可能性がある一方、相続、家屋、利用、期限、売却価額、耐震・解体、相手方、申告の要件があります。2026年時点の制度期限は2027年12月31日ですが、相続から3年を経過する日の属する年の年末という別の期限も先に到来し得ます。

売却契約や解体の後では修正できない条件があります。大田区の空き家について売却方法と工程を整理したい方は、相談フォームから現況をお知らせください。特例の適用と税額は、契約前に税務署または税理士へご確認ください。